תמ"א 38, תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי

תמונת המאמר

תמ"א 38 היא תכנית לאומית שמיועדת לתת פתרון לחיזוק יסודות בניינים שהיתר הבנייה ניתן להם לפני 1980.

המטרה העיקרית של תכנית תמ"א 38 היא הוספת דירות לבניין ישן קיים וחיזוקו.

תוכנית תמ"א 38 לא נועדה בכדי לשפץ את הבניין, אלא להגן על הדיירים מפני רעידות אדמה, לחזק מבנים ישנים ולהתאימם לתקן שדורש עמידות של מבנים בפני רעידת אדמה.

תמ"א 38/2 היא תכנית פינוי-בינוי, שבה נהרס הבניין ונבנה בניין חדש במקומו.


שיפוץ הבניין מעלה את איכות הבניין ואת ערכו

בתכנית תמ"א 38 הדיירים זוכים לשיפור במיגון על ידי הוספת הממ"ד. בנוסף, שיפוץ הבניין מעלה את איכות הבניין ואת ערכו על ידי הוספת מעלית, חדר מדרגות משופר וחנייה. בתמורה לחיזוק היסודות, בניית הממ"ד ושיפוץ הבניין, הקבלן זוכה בזכויות בנייה ומרוויח ממכירת הדירות החדשות שנבנות עם זכויות הבנייה שהתווספו.

תוכנית תמ"א 38 לא תקפה לבניינים ומבנים שאינם מאוישים באופן תמידי,  בניינים עד שתי קומות הבנויים על שטח של עד 400 מ"ר ובניינים שקיבלו צו הריסה סופי מבית המשפט.

במסגרת החתימה על הסכם תמ"א 38 מאשרים הדיירים כי זכויותיהם על גג המבנה יועברו לידי הקבלן. הקבלן מקבל את ההיתר לבניית יחידת הדיור הנוספות בבניין, שיהיו בבעלותו והוא יוכל למכור אותן ולממן את השיפוץ. הקבלן מתחייב בפני הדיירים לביצוע הסעיפים הבאים: ייצוב וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, בנייה והוספה של מעלית נוסעים בתחום המבנה, הוספת חדרי ממ"ד לדירות הקיימות, שיפור ושיפוץ פני חדר המדרגות, שיפוץ חזית המבנה וחדר האשפה, שיפור פני הגינה ושטח החניה, הרחבת דירות הבניין  ובנייה או הוספה של מרפסת שמש.

על פי החוק לא דרושה הסכמה של כל הדיירים, אך נדרש רוב  של בעלי הדירות שבבעלותם 80% מהדירות בבניין וכן 80% מהרכוש המשותף. במקרה שאין הסכמה מלאה ניתן לגשת למפקח על המקרקעין ולבקש אכיפה של העסקה עם הקבלן. המפקח רשאי לאשר את העסקה ולחייב את הסרבנים לחתום על ההסכם.

רוב הפרויקטים של תמ"א 38 מתבצעים במרכז הארץ

מאחר שהקרקע היא המרכיב העיקרי בחישוב הכדאיות הכלכלית של פרויקט תמ"א 38, יזמים מעדיפים לבנות במרכז הארץ. קרקע במרכז הארץ שווה הרבה יותר מאשר קרקע בפריפריה, בעוד שעלות ההשקעה של יזם בבנייה זהה בכל מקום, ולכן פוטנציאל הרווח של היזם תלוי בערך הקרקע עליה הוא בונה. לכן קבלנים מעדיפים להשקיע באזור גוש דן ולא בפריפריה. וזאת, למרות שתמ"א 38 מוגדרת כתכנית מתאר ארצית בעלת עדיפות לאומית עליונה. בכדי לפתור את הבעיה נחקקו תיקונים 2 ו- 3 לתמ"א 38, שהפכו את אותה לתכנית יותר כדאית לכל הצדדים.

תמ"א 38/2

תמ"א 38/2 היא תכנית פינוי-בינוי, שבה נהרס הבניין ונבנה בניין חדש במקומו. במסגרת תמ"א 38/2 מקבל היזם זכויות לבניית פי-2.5 עד פי-3 יחידות דיור על כל דירה שהוא בונה לדיירים. הדיירים בתמורה זוכים לגור בבניין חדש, עם חניה לכל דייר, מעלית, לובי חדש, חדר ממ"ד לכל דירה וכן פיצויי של דמי שכירות בעת בניית הנכס.

התוכנית מעודדת הריסת מבנים ישנים, אשר לא מגנים כראוי על הדיירים שלהם ובניית חדשים בטיחותיים – מעבר לתמ"א 38, המציעה רק חיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה. במסגרת תמ"א 38/2 מקבל היזם זכויות לבניית פי-2.5 עד פי-3 יחידות דיור על כל דירה שהוא בונה לדיירים. הדיירים בתמורה זוכים לגור בבניין חדש, עם חניה לכל דייר, מעלית, לובי חדש, ממ"ד לכל דירה ופיצוי של דמי שכירות בתקופת הבנייה של הבניין.

יתרון נוסף הוא בכך שנקבע מסלול מזורז לקבלת היתרי בניה, בתקופה קצרה יותר מאשר במסגרת פרויקטים רגילים של פינוי בינוי. תיקון 3 עשה צעד חשוב בנושא ניוד זכויות ומסייע לקבלנים. התיקון בחוק מאפשר לקבלן לשפץ בניין אחד ולנייד את זכויות הבניה שלו לבניין אחר באותה רשות מקומית.

 

gallery-0gallery-1gallery-2gallery-3

מאמרים נוספים

צור קשר

נשפיע, נשפיע עסקים ונשפיע עיר העתיד - השאירו פרטים או טלפנו: 050-6571000


אתרי חדשות שבהם הציבור משפיע!